Насувається Масова реконструкція застарілого житла. Нові правила для забудовників і власників Хрущовок

У Випадку Якщо незадоволених з реконструкцією буде більше 25%, такого роду житло виведуть з майбутнього проекту згідно перебудові житлових кварталів

Мінрегіонбуд створив свіжий проект закону про реновації старого житла "Про внесення змін до Закону України" Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду " .
Згідно з обіцянками фахівців, документ набагато краще, ніж попередні, проте претензії до нього все-таки є.

Тема
Під Україні є величезна кількість об'єктів квартирного фонду, максимальний пе йод експлуатації яких закінчується або давно вийшов.
Єдина площа старого квартирного фонду згідно з відомостями Держстату (в 01.01.2017) є 4,33 мільйонів кв.м. У окремих районах населених пунктів є будівлі, збудовані ще в 30-х роках минулого століття.
Продовження експлуатації подібних будівель несе в собі не тільки дискомфорт для мешканців, а також безпосередню небезпеку для життя. Власне такі квартали (мікрорайони) вважаються предметом перебудови також інвестування.

Основні труднощі попередніх законопроектів з реконструкції віджилих кварталів ховалася під деяких аспектах:
Нечіткість визначення зон відповідальності між органів регіонального самоврядування та забудовниками;
дискусійні приписи згідно відселенню людей (видача тимчасового житла, компенсації за заміну регіону проживання та ін.);

встановлення також процедура інвестконкурсів.

У запропонованому до розгляду плані Мінрегіону численні обставини постаралися враховувати, однак найбільш неоднозначними залишаються проблеми інвестконкурсів також угод щодо відселення мешканців.
Проект Закону чітко розділяє області відповідальності. Таким Чином, з числа головного потрібно зосередити увагу в ст. 4 п.2 де, крім іншого, заявлено, то що національна стратегія у області перебудови реалізується шляхом:

Планування глобальної реконструкції наявних кварталів;
здійснення такого роду перебудови в жорсткому відповідно до Генплану, докладними проектами зон міста;
створення також прийняття належної градостроітельской документації;
злиття грошей держбюджету, районних бюджетів також грошей індивідуального інвестора-забудовника з метою технічної підготовки, формування об'єктів супутньої інфраструктури, благоустрою земель;
врахування інтересів всіх учасників ходу: муніципальних, індивідуальних, соціальних;

До зони відповідальності державної влади належить здійснення інвестиційних конкурсів для вибору фірми-забудовника з метою реконструкції старих кварталів тощо.
У Києві стануть активніше забудовувати старі промзони
У ст. 7 заявлено, то що весь режим здійсненні державної політики лягає на плечі органів регіонального самоврядування: разом із забудовником-інвестором встановлення термінів здійснення інвестиційного плану, матеріальних питань з власниками квартир в реконструйованих будівлях, власниками території, яка перебуває в місцевості реконструкції тощо.

У законопроекті великий інтерес приділений зобов'язаннями інвестора-забудовника (ключове):
Девелопер гарантує отримання початкових даних, дослідження плану перебудови в тій кількості планів окремих будівель, проведення експертизи проектної документації;
придбання дозволу в здійснення будівельних робіт з класом наслідків СС2 також СС3;
введення збудованих будівель в експлуатацію;
точне здійснення умов інвестиційної угоди;
забезпечення, відповідно до угоди, частки квартир з метою відселення власників також наймачів квартир а також порожніх кімнат у будинку, що підлягає знесенню.

Іншими словами, все без винятку проблеми, що стосуються безпосередньо зведення а також реконструкції возлегает на плечі забудовника. При цьому проект закону ніяк не передбачає, то що здійснення інвестдоговору в чому стане залежати від бюрократії при отриманні дозвільної документації.

Бюрократія затягне процедуру
Потрібно пригадати, то що тільки лише у Києві запізнення з введенням будинків в експлуатацію складають в звичайному з 6 до 9 місяців якраз і за державних зволікань.
Крім цього, повідомляють фахівці, в акті невизначено написаний розділ про надання частки квартир відселяти. У цьому Випадку тут розмова йде про "маневреному" житло, яке повинно даватися на весь час перебудови або, що фірма-девелопер повинна надати житлоплощі тим, хто вимушено був відселений.

Крім Того девелопер у обов'язковому режимі зобов'язаний буде забезпечити розмір особистих або залучених грошей відповідно до крупненнимі показниками ціни 1 га будівництва. Дана умова також породжує здивування у девелоперів.
"По-перше, те що власне необхідно" показати "? Необхідну Суму, виручену за реалізацію квартир у споруджуваних будинках у місці колишнього будинку, або ж обсяг особистих вкладень? У Випадку Якщо творці законопроекту передбачали" економічні гарантії "від забудовника, в такому випадку , такі питання повинні бути передбачені при проведенні самого інвестиційного конкурсу "

Потім, в ст. 9 законопроекту написаний досить точний розпорядок планування робіт згідно реконструкції кварталів:
Квартали під реконструкцію формуються в базі генплану і докладних планів земель міста;
Органи регіонального самоврядування отримують суспільне дозвіл про віднесення багатоквартирних будинків до старого житлофонду, також все без винятку жителі даних будівель повинні бути відповідним чином про це повідомлені;
Проект Закону визначає, то що за всі без винятку підготовчі роботи згідно перебудови відповідальність несуть юридичні особи, кому належать житлові комплекси, доступні реконструкції.

Творці детально розписали також процедура реалізації перебудови. З Числа значущих моментів потрібно зосередити інтерес на головному:
Розмір також вартість робіт згідно будівництві багатоквартирних будинків також об'єктів суспільно-побутової та інженерно-транспортної інфраструктури;
число квартир також нежитлових кімнат з метою надання колишнім мешканцям знесених будівель або встановлення грошової компенсації;
розмір квартир також нежитлового фонду з метою платній реалізації;
орієнтовна вартість проекту;
встановлення необхідного маневреного фонду;
черговість перебудови багатоквартирних будинків також інфраструктури та ін.

В законопроекті крім того заявлено, то що дозвіл по реконструкції приймається в основі ст. 10 закону "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

З Метою перебудови хрущовок схвалення всіх жителів ніяк не буде потрібно
В Відповідно З цього закону, з метою цього, для того щоб дозвіл було правомочним, потрібна угода 75% всіх власників квартир будинку. У Випадку Якщо незгодних з майбутньої реконструкції стане більш 25%, такого роду житло буде виключено з майбутнього проекту згідно реконструкції кварталу.

У ст. 12 п. 2 особливий інтерес приділений порядку відселення жителів. У Випадку Якщо умовою реконструкції вважається обов'язкового відселення, в такому випадку в при незгоди жителя-власника житлоплощі, подібне відселення здійснюється тільки після належного судового постанови.

Але в п.3 цієї ж замітки заявлено, то що в разі якщо реконструкція розрахована в тимчасове припинення експлуатації будівлі, в такому випадку перед реконструкцією власникам квартир також порожніх кімнат зобов'язані виділити приміщення тієї ж площі з маневреного фонду на весь час реконструкції.

Нова житлоплоща замість колишньої
В ст. 14 розмова йде про знесення цілих кварталів. Таким Образом творці визначають, що колишнім жителям буде дано рівносильні по площі квартир або грошова компенсація.

При цьому, то що характерно для районних центрів, столиці, мова про те, в якому районі буде надано житлоплощі, що не разьясняется.
Але у ст. 17 чітко сказано, то що в разі якщо відселенцями передбачається житлоплощу більшої площі замість колишньої, в такому випадку це буде робитися за рахунок забудовника.

У Такому Випадку девелопер не може пред'являти вимоги до відселенцями або доплату за зайві метри.
У ст. 16 детально розписані вимога інвестиційних угод із забудовниками. Подібні угоди укладається між органом регіонального самоврядування, що прийняв дозвіл про проведення перебудови, також фірмою-переможцем прямого конкурсу.

При цьому в статті досить детально написано розмежування зобов'язань сторін.

Ще один момент стосується пільг, які надаються забудовнику: в законопроекті сказано, що всі пільги і преференції надаються на основі чинного законодавства і зокрема звільнення забудовника від сплати пайової участі.

Компенсації мешканцям
У ст. 17 заявлено, то що перебудову можлива тільки в разі завчасного, а також абсолютного відшкодування власникам квартир і порожніх кімнат шляхом надання за їх згодою квартир, нежитлових кімнат або грошової компенсації.

Присутність даному грошова відшкодування за житлоплощу може бути передбачена тільки в разі якщо у особи вже є у власності інша житлоплоща. Іншими словами, цей захід дає можливість виключити аферистів, які орудують на ринку житла.
У даній статті вказано, то що в разі якщо власник хоче придбати житлоплощу більшої площі, в такому випадку йому буде запропоновано заплатити різницю згідно ринкової вартості. Але в разі якщо меншою - в такому випадку девелопер здатний забезпечити йому житлоплощу менше, сплативши різницю.

Оцінка житла
У ст. 18 розповідається про оцінку нерухомості. В Відповідно З запропонованого законопроекту, оцінку робитимуть суб'єкти оціночної діяльності, але все без винятку витрати в визначення ціни нерухомості будуть виконані за рахунок районних бюджетів.

Крім Того в документі розповідається про механізм виконання відкритих інвестиційних угод.

Незважаючи на все вищесказане, це поки що найкращий закон у порівнянні з попередніми, адже проблема відселення, а також компенсації прописана в ньому більш-менш очевидно, але винятком деяких колізій ...
Забудовники зазначають, то що в цьому законі вони обмежені з усіх боків зобов'язаннями і витратами. І саме це здатне відлякати девелоперів вкладати в реконструкцію застарілого житлового фонду.